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    信托業首單單層CMBS產品到底是什么

    2020年04月27日 10:12
    作者:胡萍
    來源: 金融時報

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    【信托業首單單層CMBS產品到底是什么】4月10日,中信信托擔任計劃管理人并主導實施的“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行,這是基于成熟運營酒店資產的資產證券化業務,也是全國首單單層SPV結構商業房地產抵押貸款類資產證券化產品(CMBS),發行總規模7.1億元人民幣,優先級證券評級AAA。(金融時報)

      4月10日,中信信托擔任計劃管理人并主導實施的“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行,這是基于成熟運營酒店資產的資產證券化業務,也是全國首單單層SPV結構商業房地產抵押貸款類資產證券化產品(CMBS),發行總規模7.1億元人民幣,優先級證券評級AAA。

      單層SPV結構設計是什么?作為第一單的單層結構CMBS,首先需要交易所的審批和認可,之前之所以沒有單層結構CMBS是因為信托公司不是交易所資產支持專項計劃的管理人。在此單CMBS中,信托公司直接擔任管理人并受讓基礎資產成為債權人。以前CMBS項目由券商基金子公司擔任管理人,無法形成金融債權,進而抵押登記受限,往往需要再通過信托公司架設財產權信托或信托貸款作為SPV,從而形成雙層結構。由此來看,單層結構的設計使得項目的管理鏈條和決策機制得以簡化,管理費用也可能降低。

      對融資企業而言,資產證券化業務以及單層結構設計可能帶來哪些好處?據中信信托副總經理劉小軍介紹,企業以標的資產未來的現金流作為還款來源,通過證券化安排獲取資金,可以盤活存量資產、提升資金使用效率;通過交易所掛牌發行的方式,嫁接了增信方的信用,較傳統的信托非標融資方式相比大大降低了資金成本;相比于傳統的雙層結構CMBS,單層結構簡化了項目的管理鏈條和決策機制,大大降低了企業在傳統CMBS結構中多機構溝通協調的成本;這種安排也可能簡化未來公募REITS的交易結構,縮短公募REITS的管理鏈條。

      這次單層架構的成功發行,是否意味著信托公司完全可以像券商一樣獨立主導開展資產證券化業務?劉小軍認為,作為新來者,信托公司開展企業資產證券化業務與券商相比是有差距的,但信托公司在商業地產、PPP、城投、消費金融等非標投融資領域均有深入的探索,在多年的非標投融資展業過程中積累了較強的項目管理經驗和風險識別及管控能力,在產品的交易結構設計方面也具備獨到的見解和經驗。

      在資產證券化業務中,券商客戶基礎廣泛、銷售能力強大,與券商相比,信托公司的強項在于信托制度優勢、項目過程管理經驗;信托公司開展資產證券化業務可結合其非標業務中積累的客戶資源、主動管理經驗等,進一步擴大資產證券化的基礎資產類型、豐富產品的交易結構設計、完善和優化過程管理方案等,實現跨市場的經驗和優勢互補,與各方共同推動證券化市場的健康發展。

      在開展資產證券化業務中,信托公司也存在一些難點。一是需要逐步建立起強大的證券銷售網絡;二是相對于傳統信托投行業務,需要理順并建立起相對合理的資產證券化業務激勵約束機制。

      在信托行業中,中信信托持續在資產證券化等創新業務上進行創新投入,先后獲得銀行間市場非金融企業債務融資工具承銷商資格和交易所企業資產證券化專項計劃管理人資格;作為承銷商與定向投資人開展ABN業務,截至2019年年末,中信信托信貸類資產證券化信托業務規模超1600億元。上述項目延續了中信信托在資產證券化業務上的探索精神,突破傳統商業房地產抵押貸款證券化產品“信托+專項計劃”雙層結構設計,優化了交易結構,簡化了管理鏈條——該項目的設立標志著商業物業抵押貸款證券化業務的參與方范圍進一步拓寬,產品結構的多樣性進一步豐富,也標志著該公司在資本市場領域新的開拓。同時,由于在盤活存量資產、拓寬融資渠道、優化資源配置等方面具有的獨特優勢,該類型項目也成為拓展金融業務服務實體經濟“寬度”的創新模式,在落實國家戰略、解決企業流動性和可持續性發展等問題以及服務和支持實體經濟轉型升級等方面發揮著重要的作用。

      對于資產證券化業務的未來發展,業內人士認為,信托公司作為資管行業的重要一員,主動布局資本市場是大勢所趨。資產證券化業務作為資本市場的一個重要領域,作為非標和標的嫁接橋梁,是信托公司的重要發展方向。但資產證券化業務要成為信托公司的重要利潤支撐點,需要信托業同仁的努力,運用綜合金融服務手段,逐步在客戶、銷售、產品設計等方面形成核心競爭力或自己的特色,務必避免“通道化”。

    (文章來源:金融時報)

    (責任編輯:DF052)

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